陸房市M型化 小城市恐現鬼城

大陸房市持續火紅，傳統旺季的「金九」成定局，「銀十」的開局也很火爆，不少大城市呈現價量齊揚格局。不過，日前在一場房地產論壇中，多位業者和專家點出大陸房市的M型趨勢，1、2線城市房價5年內還會漲，但3、4線城市將現鬼城，呼籲購屋族要謹慎出手。

《深圳特區報》報導，「2013全球華商地產論壇」6日在成都舉行，產官學齊聚，探討大陸房產後市議題，與會人士普遍認為，大陸房市「好的愈好、差的愈差」的M型趨勢確立。

抑制投機政策不改

大陸上半年1線城市房價均大幅飆升，官方調控失靈的質疑聲四起外，也導致地產商重新審視市場。論壇中，不少房產公司公開宣布，徹底放棄3、4線城市，重新回歸1、2線城市獵地。

綠地集團總經理孫志文表示，今年以來，該公司拿出800億元人民幣買地，全數投入1、2線城市，3、4線城市則不予考慮。

上海財經大學不動產研究所所長王洪衛也說，目前房地產市場分化愈來愈明顯，愈來愈多的人向1、2線城市集中。

王洪衛舉例，北京市常住人口達2000萬，每戶平均擁有房屋不到0.8間，而且人口還在繼續湧入。

他據此判斷，1、2線城市房價5年內還會續漲，即使限購，還是會有剛需（自住型需求）湧現推波房價。

對未來房地產市場的總體發展趨勢，高策機構董事長陶紅兵指出，1線中心城市沒風險，2、3線城市局部有風險，4線城市普遍風險很大。

另對大陸官方後續房市調控的預期，官方智庫表示，後續仍會朝抑制投機需求的方向走，不會有所鬆動。

或加大扶持首次購房

大陸住建部政策研究中心主任秦虹指出，往後，無論是稅收、金融調控，還是行政調控，都不會鼓勵投資型需求；不過，官方可能會對1、2線城市首次購房的剛需加大扶持力度，以化解「買不起」的民怨。

至於外傳18屆3中全會後，行政限購手段將退出市場，秦虹認為，取消限購必須要有如房產稅等替代政策，否則很難鬆動。

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橫琴不讓滬專美 獲列準自貿區 -- 主打7大服務產業

不讓上海自貿區專美於前，廣東省珠海市橫琴新區，獲大陸國務院批覆成為首個「準自貿區」，珠海橫琴新區管理委員會主任牛敬強調，有別於上海自貿區以金融改革開放重頭戲，橫琴將在產業開放更豐富，主打7大高端服務產業，為粵港澳區域合作搭建平台，最快今年底即可封關運作。

特區中的特區

據《阿思達克》財經新聞報導，廣東省正積極籌畫集橫琴新區、南沙、前海於一體的粵港澳服務貿易自由區。其中，橫琴在粵港澳服務貿易自由區中，定位為改革開放先行區的角色，將主打商務服務、金融服務、休閒旅遊、文化創意、中醫保健科技研發和高新技術等7大高端服務業。牛敬指出，橫琴獲批「準自貿區」，意即是「特區中的特區」。

據國際在線報導，橫琴新區發展7大高端服務業，全島率先實施「一線放寬、二線管住、人貨分離、分類管理」的分線管理模式，正是一項「準自貿區」的政策方向設計。

在金融方面，橫琴新區內金融機構可開辦外幣離岸業務，區內企業可以辦理跨境人民幣結算，可以籌建或引進信託機構，發行多幣種的產業投資基金，可以開展多幣種的土地信託基金試點。

橫琴新區還被列為資本項下可兌換的先行實驗區。目前，中國銀聯標準多幣種卡在橫琴首發，持卡的大陸居民可在港澳地區及境外直接使用港幣、澳門幣、美元等外幣帳戶結算。

交通建設趕工

牛敬指出，橫琴口岸及綜合交通樞紐過渡期設施建設，預計2014年6月底完工。包括對澳立體交通網絡，將與珠澳輕軌無縫對接；港珠澳大橋延長線已動工建設；另外，橫琴大橋二線通道專案出入島綜合樓、環島電子監控和電子聯網專案等，預計年底前建成，即可封關運作。

牛敬稱，橫琴將借鑑上海自貿區總體方案，在基礎上更創新。初步比較，橫琴與上海自貿區吻合度達8成。「相仿處在於都涉及監管方式、金融創新、政策優惠的內容」，但他強調，上海自貿區在金融創新方面比橫琴更開放，內容更多；但橫琴主打7大高端服務業，產業門類更豐富。

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中國畸形造鎮的問題

中國大陸為了完成自身經濟與社會轉型，近年來努力推行城鎮化建設，但落實到了地方上卻因為缺乏正確的認識，反而使得政府與開發商聯手炒作城鎮化概念，不僅引發出種種亂象，也讓地方陷入熱中造大城、三四線城市泡沫激增、盲目建設帶來的債務黑洞等問題。

經濟參考網報導，城鎮化在過去30多年的為促進中國大陸經濟增長功不可沒。如今在習李上任後，它又進入「進階版」，除了是全球人口規模最大的人口遷徙，還背負著讓部分農民真正變為市民、帶動大陸經濟進一步升級的重要使命。

特別是當前大陸大城市的經濟規模明顯低於世界水準，導致了像上海、北京這樣全大陸最大的城市，所產出的國民財富比重遠遠低於世界其他大城市的水準，像東京的GDP占日本全國的18.6％，而北京的GDP僅占大陸的2.5％。

重物輕人舊思維

然而，相對於大陸中央強調新型城鎮化要以「人的城鎮化」為核心，不少地方政府仍舊陷入「重物輕人」的舊思維。一些專家認為，大陸的城市規劃缺乏想像力和品味，動輒想成為「東方小巴黎」、「中國威尼斯」，沒有一點自己的特色。

此外，很多地方借著城鎮化的名義「圈地造城」，急於求成地改變城市面貌，結果演變成單純的爭專案、上工程，一些房地產開發商也大舉湧入中小城市占地，由此造成的地方債務風險和中小城市房地產泡沫問題令人擔憂。

例如，大陸發改委城市和小城鎮改革發展中心課題組近期對12個省區的調查顯示，12個省會城市規劃建設55個新城新區，平均一個城市要建4.6個；144個地級城市規劃建設200個新城新區，平均每個地級市1.5個。

報導稱，根據大陸學者調研發現，當前的城市規劃發展中有大問題突出。一是定位過高。大型城市規劃建設國際大都市、國家中心城市；省會城市提出建設國際化城市，大區域中心城市；一些中型城市也提出建設省內中心城市，或者區域金融中心、教育中心、文化中心。

二是速度過快。一些城市體量不大，希望借新型城鎮化的大好機遇實現「後發趕超」，卻沒考慮自身的現實情況。像是貴州省一個縣級市，在建的房地產開發面積就達到1,000萬平方公尺，可以提供超過10萬套住房，而目前市區總人口才30萬出頭，消化現有住房的週期就超過15年。

房地產泡沫越造越大

三是用力過猛。廣東省某縣級市，自然風光優美，出於整體規劃的考慮，上級政府規劃部門一直將其規劃為生態屏障，其中大部分劃為生態用地，限制工業開發。然而，該市近期卻提出，「不能有了生態沒了經濟」，希望將上級規劃部門核准的旅遊度假開發區容積率提高3倍。

另一個讓人擔憂的問題是，大陸一二線城市房地產在開發趨於飽和的情況下，一些大型房產商開始轉戰三四線城市。在雄厚資金實力的支撐下，一些三四線城市以高檔住宅社區、城市綜合體為代表的新城新區建設正如火如荼展開。

然而，這種靠「低地價、造人氣、造新城」的城鎮化冒進，帶來的一大隱患就是房地產市場過剩，尤其是三四線城市泡沫越造越大。對此，廣東省建築設計院原院長何錦超認為，用行政代替市場，可能造成很大的投資風險和資源浪費，也扭曲了城鎮化發展的方向。

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北京的難題獨一無二

北京因為堵車而榮登「首堵」寶座，又因為毒霧再榮獲「首毒」桂冠。奇怪的是，正是在北京開始深陷車災、霧災的這幾年，北京的私家車繼續暴增，北京的房價持續瘋漲。

不宜居卻湧入人潮

據最新的估算，儘管實行了嚴格的指標政策控制，到今年年底北京機動車總量仍將達到544萬輛，正以衝刺的速度逼近600萬輛的「紅線」。北京房地產逆勢衝刺的速度更快，今年前8個月，新建住宅總成交額已經達到了1620億元，突破了歷史最高的2009年，同比上漲9.4%，預計全年成交額達到2700億元，也將突破歷史紀錄。

「中國經濟學」再出新題目：為什麼一個城市的吸引力會與其擁擠程度成正比，而與其宜居程度基本無關，並不受居住條件惡化的影響？

北京市政府一直在努力，為了緩解交通的壓力，PM2.5壓力，垃圾的壓力，供水供電、外來人口等等的壓力，北京市投入巨大，也成效顯著。但現實是，「改善」越來越像是「救災」，「規畫」越來越像是「搶險」，城市建設的速度永遠趕不上居民膨脹的速度。北京同時還一直在進行適合於首都地位的「經濟結構轉型」，結果是，更多的人湧向北京，居民規模更加膨脹：新的「知識經濟」吸引全國的青年學子湧向北京中關村，新的「總部經濟」吸引全國的大中企業將總部從外省遷到北京近郊，新的「文化經濟」吸引全國的三教九流聚攏在北京各個角落。

在中國，政治中心與經濟中心的結合，就是一個魔力四射的政經綜合體，政府的官員們坐鎮北京，「總部」的老闆們雲集北京，無論他們之間聯繫還是不聯繫，他們就是一個緊密層，一個權貴圈，一個凌駕於全國所有城市之上的金字塔塔頂。北京市的規畫者們心裡明白，北京獨一無二的特殊性正在這裡。承載著金字塔塔頂的北京，必然地成為集所有全國性中心於一身的超級中心。

北京就像旋轉的磁石一樣吸引著幾乎所有人，從月薪2000元的打工妹，到市值上百億的500強，人人都希望盡快躋身在這個中心當中，以實現各自跳躍發展的夢想。與「宜發展」、「宜跳躍」、「宜高升」、「宜變身」等方面越來越強的吸引力相比，北京的「宜居住」、「宜出行」等考慮也就變得越來越不重要，無所謂了。

問題獨特自己解決

這就是北京的現實。北京市的規畫者和建設者們仍在努力，他們提出了幾年內改善交通狀況、改善空氣品質、改善環境衛生的各項目標，但在實現這些目標之前他們必須要回答如下這些問題：北京有沒有可能是這樣一個國際大都市：既最適宜企業發展、個人高升，同時又最適宜普通人居住和生活？既能夠承載日益膨脹的超級中心，同時又不會製造日益膨脹的外來居民？如果真的成了這麼一個理想城市，它到底能夠接納多少居民？全國人民、世界人民中誰可以成為這個幸運城市的幸運居民，誰不能來北京？

與中國發展中很多問題一樣，北京發展面臨的難題，也獨一無二，在世界範圍內可資借鑒的經驗不多，主要靠中國人自己來解決。

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文明不是一天養成的

中國富了！對積弱幾百年，窮慣的中國人是件好事，也值得慶賀，更可以大書特書。
但是短期的暴富，後遺症來了，官員貪腐，包二奶、養三奶不是新聞，後宮美女數十人上百人，也常見。私有套房數棟是小事，上百也不稀奇。反而是清官成了稀有動物，官場猶如逐利之處，成了穩定的一大隱憂。
反觀民間，一日暴富者不在少數，巨富如何出身不要緊，重要的是關係要夠，後台穩當，富比世排名時，通常不會遺漏他，但一旦靠山失勢，大富成巨貧也經常可見。
雖云如此，靠著改革開放，經濟起飛，眼光銳利、投資得當的暴富者仍不在少數，錢來的容易，出手就闊綽，嗓門也跟著大，隨之而來的是「暴發富」現象，隨著這群獲利者行遍各地。
窮 慣了的人，一旦搖身一變擁有萬貫家產，走路都有風，唯恐天下人不知他口袋「麥克、麥克」，要逞威風，就猛花錢，即使作「凱子」「冤大頭」，都不在乎，只要 別人投以欣羨的眼光，就值回票價。君不見山西首富刑利斌，曾經7000萬人民幣嫁女，而今因擴充太快，負債率近100%，首富成了首貧。印證了「眼看他起 高樓，眼看他樓塌了」，更證明多少巨富的財富是建立在沙灘上，只要浪濤掀起，就隨波而去。
巨富的大起大落，屬於市場機制，政府靜觀其變，尚不致插手。但是一批批新富赴海外旅遊大肆採購，言行不檢點，或是惡習不改，喧嘩吵鬧、不守規矩，反成了政府關切的焦點。
新華社近日即刊出專文，指出「中國遊客海外遊的四大亂象，包括吵鬧、不守規矩、隨意拍照和不尊重當地風土人情。」富有的中國人在海外我行我素，行為乖張，時有傳聞，但經由官方新華社發布消息，極為少見，顯見這個看似個人旅遊不守規矩，已有轉變成「國恥」的可能。
不過在海外旅遊花大錢買回羞辱的中國人也有話說，「我在國內不就是這個樣嗎？」，在國內行在國外不行，雙重標準，並不公平。新華社用「四宗罪」形容同胞，未免重了點，而官員囂張跋扈者比比皆是。
但海外環境畢竟與國內有別，入境隨俗理所當然，公共場所人來人往，唱山歌似的呼朋引伴，難免遭人側目，景點拍照固然是留作紀念，但見物即拍，見人即要留影，對注重個人隱私的外國人，既不尊重又有侵犯之虞，就應知所節制。
海外旅遊大前提是行萬里路讀卷書，不是炫富，而是學人之長，守法與禮讓是基本道理，也是文明的一部分，文明不是一天養成的，成為習慣，才能建立富而好禮的社會。
而今官方談文明、論守法，如能從己身做起，「其身正，不令而行」是人盡皆知的道理，文明雖非一天養成，但政府文明，官員文明，上行下效，百姓文明終有到來的一天。

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海外遊 形象差 陸客投訴當令箭 導遊傷腦筋

中國大陸遊客海外形象日前成為世界性討論的話題，南加旅遊業者表示中國遊客質素雖近年有所提升，但有些人依然不拘小節、貪小便宜，且常以「顧客就是上帝」法則行事，以投訴為要挾，不尊重為其服務的人。

哈岡的西來寺成為不少中國遊客觀光的景點之一，但有些遊客無視寺廟室內不讓拍照的規定，任意拍照，且在寺廟大殿的草坪前，常看到有遊客半趟在草坪上抱著烏龜或小和尚石雕合影，姿態十分不雅。

在環球影城，中國遊客的身影隨處可見，但其不雅和不合時宜的行為也比比皆是。導遊秦先生1日中午帶著團去環球影城吃飯，一個長者遊客飯後拿著一個水瓶當眾漱口，之後一口把水吐在地上，水還濺到旁邊的美國遊客腿上。但這名中國遊客一副若無其事的樣子，無視周圍人投來的目光，讓導遊感覺很尷尬丟臉。

他說，有些中國大陸遊客批評別人沒質素時如插隊、大聲喧嘩，都說的頭頭是道，義憤填膺，但是落在自己身上，也是有隊就插，過馬路有方便就不遵守紅綠燈，這些小行為立刻就暴露本質。

中國遊客在購物時不僅喜歡討價還價，且喜歡多要樣品，化妝品專櫃的銷售Amy說，一般客人買一樣商品最多只給一個小樣，但是一些中國遊客即使只買一個護手霜，也索要兩三個小樣，不給就一群人在那裡以各種理由索要，最後怕影響別的客人只能給他們。

導遊稱一些中國遊客常以投訴要挾提出無理要求。導遊Demon孟日前接待兩名中國寧波來的女性遊客去聖地牙哥遊覽，在車上他介紹當地的海鮮知識，客人表示想買海鮮，但行程裡沒有包括買海鮮一項，礙於客人苦苦哀求，他打電話給一個賣海鮮的商家，對方好的海參要價是每磅268元。客人對這個價格表示接受，且訂了14磅，次日會送到。但是海參按時到達時，客人卻聽說有地方賣的海參每磅價格只要99元，頓時覺得自己上當受騙，哭喊著要退貨，還以投訴威脅導遊。

他說，海參品質不同價格自然有區別，客人買的是八角參自然比一般的海參貴，且買海參只是他義務幫忙，並不在日程之內，客人如此翻臉不認人，讓他覺得很無語。

導遊Jimmy王說，現在一些中國遊客動不動就拿著投訴當令箭，讓同行們覺得很委屈。他之前去機場接中國來的幾名客人，對方見他第一句話就是，「你有導遊證嗎？」第二句話就是「你開什麼車」，聽聞對方開的是本田後，立刻大喊表示只坐賓士（奔馳）寶馬，且威脅對方洛杉磯到舊金山的車程必需保證在十個小時內到達，否則就投訴。

他說，中國遊客有錢不代表質素提高，雖外表上可能穿著名牌，但是有些人骨子裡還是經不起質素二字的考驗。

即將在10月推行的中國旅遊法有明確規定中國旅遊者的海外形象問題，旅行社業者Tim趙說，旅遊法第二章第13條規定，旅遊者在旅遊活動中應當遵守社會公共秩序和社會公德，尊重當地的風俗習慣、文化傳統和宗教信仰，愛護旅遊資源，保護生態環境，遵守旅遊文明行為規範。第14條規定，旅遊者在旅遊活動中或者在解決糾紛時，不得損害當地居民的合法權益，不得干擾他人的旅遊活動，不得損害旅遊經營者和旅遊從業人員的合法權益。但真正實行起來，其效用有限，只能用社會輿論的力量讓其收斂。

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防富豪外移 媒體 留人先留心

中國新一波以富裕人群為主的移民潮方興未艾，據估計近三年中國至少有人民幣170億元資金流向國外。中國媒體31日呼籲當局避免富豪外移，建議「要留人，先留心」。

「中國經濟網」報導，1978年中國改革開放以來，中國大陸地區向海外移民數達450萬人，移民人數居世界第一。

報導分析指出，近年「富豪移民潮」的出現，是一種警醒，說明中國社會不能給他們足夠的信心。

報導說，九成投資移民是為了拿一個國外的身分，外加讓子女在海外讀書，「因為一個孩子從初中到大學的費用正好可以抵消移民的費用」。

報導引述四川一家身家千萬元的公司總經理說：「我一點安全感都沒有，總是提心吊膽，不知道什麼時候，哪個部門會以什麼理由來把我抓了。」他說，「在中國，企業家是不能安心只做事業的，可以管到你的部門實在太多了。尤其是有錢的企業，幾乎就是一塊肥肉，誰都想來拿點利益」。

報導指出，富人集體出走背後的原因，多是是缺乏安全感。有權的、有錢的、有名的，都沒有真切的安全感。即使有些人很有權勢，但他們仍不敢確定，一旦他們出了事，能否得到公正的對待。

報 導並引述復旦大學教授葛劍雄說，「許多人移民海外，不是因為國內的物質條件差，而是覺得發展環境還達不到自己的要求」。他指出，留住人要靠進一步深化經濟 社會領域的改革，比如加快發展教育，讓中國的孩子有足夠的大學讀書；完善國內相關立法，保障個人財產安全；繼續完善社會福利制度，建立起惠及絕大多數民眾 的醫療、養老等保障體系；調整收入分配結構，促進社會公平正義等等。

報導說，要留錢，先留人；要留人，先留心。必須先把人心留住，才能把財富和智慧留住。

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